롯데건설이 시공하는 서울 서초구 ‘르엘 어퍼하우스’의 자금조달이 순조롭게 진행되고 있다. 지난해 말 8500억원의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환에 성공한 후 최근 PF 유동화증권이 발행됐다. 다만 3.3㎡당 분양가가 1억3000만원으로 높아 판매가 더딜 것으로 관측된다.
본PF 8500억원 중 7000억원은 어퍼하우스헌인이 확보했다. 어퍼하우스헌인은 시행사인 헌인타운개발 지분 100%를 갖고 종속기업으로 두고 있다. 본PF 이자율은 8.5~11%이며 대출일은 지난 2023년 12월22일이다. 만기는 오는 2027년 11월26일이다. 트랜치A 3700억원, 트랜치B 2300억원, 트랜치C 1000억원 등으로 유동화전문회사(SPC)가 대주단으로 참여한다.
최근 발행된 PF 유동화증권은 본PF에 포함된다. 헌인타운개발이 비티비헌인제일차 SPC를 통해 발행했다. PF 대출채권을 기초자산으로 646억원의 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 만기까지 15회 롤오버된다. 주관사는 한국투자증권이며 발행일은 5월31일, 만기일은 2027년 11월26일이다. ABSTB는 한투증권의 신용보강으로 A1(sf) 등급을 받았다. 디폴트(채무불이행) 위험은 한투증권의 대출채권 매입과 자금보충, 사모사채 인수 등으로 통제된다.
이번 ABSTB 발행은 헌인타운개발이 기존 대출약정 대주인 엔에이치헌인제삼차(약 398억원, 이자율 10%), 스위트팝콘제일차(약 249억원, 이자율 10%) 등과 총 646억원 한도의 ‘채권양수도계약서’를 각각 체결한 데 따른 것이다. SPC는 차환발행된 ABSTB와 기초자산 등을 회수해 이미 발행된 유동화증권을 상환할 예정이다.
르엘 어퍼하우스 조감도 /사진=르엘 어퍼하우스 홈페이지
시공사인 롯데건설은 2021년 3월 헌인타운개발로부터 도급액 4325억원에 르엘 어퍼하우스를 수주했다. 이후 원자재가 상승의 영향으로 올해 6월 현재 도급액이 5405억원까지 늘어났다.
롯데건설이 본PF에 제공한 신용보강은 올 3월 말 기준 자금보충과 채무인수 등에 소요되는 7528억원이다. 책임준공, 책임분양, 책임착공 등도 부담한다.
르엘 어퍼하우스는 고소득층을 겨냥한 부동산 프로젝트로 3.3㎡당 분양가가 1억3000만원에 이른다. 지난해부터 실시한 사전청약률은 40%대를 기록했고 이어 올 4월 분양이 진행됐으나 업체 측은 분양률을 공개하지 않았다. 부동산 불황에 사전청약이 본청약으로 이어지는 사례도 줄어든 만큼 진척이 더딘 것으로 보인다.
이 프로젝트에는 롯데건설의 하이엔드 주거 브랜드 르엘과 신원종합개발의 고급빌라 브랜드 어퍼하우스가 적용된다. 연면적 약 14만9000㎡에 지하 3층~지상 3층, 24개동, 총 222가구 규모이며 전용면적 119~274㎡의 대형으로 구성된다. 착공은 이달 중 예정됐다.
출처 : 블로터
르엘 어퍼하우스
